转向住宅开发,分拆宝龙业务,宝龙地产这样一个“冬天”?

原标题:转向住宅开发,分拆宝龙业务,宝龙地产如此“过冬”?

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一直专注于商业地产的宝龙地产(01238-HK)似乎无法抗拒“慢火慢煮”的盈利模式。自2016年以来,该公司开始了快速增长的住宅开发模式,销售额快速增长。

然而,从目前房地产行业的总体环境来看,宝龙房地产的战略调整将持续多久?公司如何解决高负债问题?

落后的宝龙地产转向住宅开发以提升其业绩

宝龙地产曾经与万达平起平坐,是商业地产的领导者。

公司成立于2003年,是一家总部位于福建的房地产公司,此前涉足商业房地产领域。该公司2009年在香港上市,为海外融资打开了大门,并将品牌推向了一个广阔的平台。

然而,近年来,宝龙房地产被怀疑在行业中落后。该公司的合同销售额将保持在200亿元以下,直到2016年。

然而,自2016年以来,宝龙地产似乎已经“开始了解”,不仅以前所未有的实力增加土壤储量,而且加快住宅开发。

从公司最近公布的2019年中期业绩来看,宝龙房地产与附属和控股实体今年上半年实现合同销售额292亿元,同比增长78.7%。其中,住宅销售额高达80%。

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事实上,该公司的销售反弹始于2017年,当时该公司的合同销售额突破了200亿元增长的瓶颈,达到2019亿元。2018年,销售额达到410亿元,同比增长近一倍。

销售力量,结转成交量,有效拉动宝龙地产业绩。2019年上半年,公司实现营业收入122.5亿元,同比增长32%。上市公司股东净利润达到18亿元,同比增长38%。

其中,房地产销售收入占总收入的85.7%,其中住宅销售收入约为74亿元,占总收入的60.7%。2016年同期,住宅仅占收入的25.8%。2016年,这一比例将仅为27%。

这意味着仍然依靠商业地产推动其2016年业绩的宝龙地产已经转向住宅开发。随着近年来销售量的增加,房地产开发和结算已经成为二次驱动性能的强大引擎。

在过去两年中,政府疯狂地补充土壤储备,导致融资成本增加,净利润减少

宝龙房地产于2016年改变了发展战略,在过去三年中业绩有了显著改善。

品尝过甜食的宝龙地产也做出了前所未有的努力来补充土壤储备。

作为一家福建房地产公司,该公司对长三角地区极为乐观。公司采取以上海为中心,深度培育长三角的发展战略。更著名的是包龙的“1+6+N”发展战略。

1指上海,以上海为中心。6指6个重点城市,苏州、杭州、南京、宁波、厦门和福州,n指其他城市。

自2016年以来,该公司增加了土地收购投资。2016年,宝龙地产在上海、杭州、苏州等城市收购了13块土地。截至2016年底,公司土地储备建筑面积约为1320万平方米。

截至2019年6月底,宝龙房地产土地储备总建筑面积飙升至2440万平方米。在三年多的时间里,它已经增长了85%。

从公司现有的土壤储存来看,大多是商业和住宅两用的优质地块。这种地块不仅交通便利,而且配套设施齐全,保存价值好。

从公司过去的销售价格来看,宝龙地产的房子很贵。以今年上半年为例,该公司出售的房产平均价格达到16000多英镑。

在土壤储藏大跃进的同时,公司的杠杆一直处于高负担状态。财务结果显示,截至2019年6月底,宝龙房地产的总负债已攀升至1082亿元,比2018年底的992亿元增加约90亿元。

2019年6月30日,公司借款总额约为495.94亿元,同比增长11.7%。由此导致的借款成本增加是借款增加的两倍多。

今年上半年,宝龙房地产的借款成本达到16.9亿元,同比增长35.4%。由于2019年上半年资本市场的变化,公司实际贷款利率从2018年上半年的约5.95%升至2019年的约6.24%。

利息支出是企业财务支出的主要部分。过高的费用有侵蚀公司净利润的风险。例如,该公司2018年实现净利润28.37亿元,比2017年下降约15%。

公司2018年利息支出总额约为29.58亿元,比2017年的20.23亿元增长46.2%。利息支出占母亲净利润的104%。

分拆宝龙商业上市,净负债率降至91.4%

综上所述,虽然宝龙的房地产销售和收入已经稳定并恢复,但公司的高额债务一直是一个难以解决的长期问题。

风数据显示,与宝龙地产、乐城地产和保利地产相比,中国三大商业地产公司乐城地产和保利地产在2018年都很好地控制了净负债率,并呈现下降趋势。

然而,宝龙房地产的净负债率在2018年至2010年期间保持较高水平并保持稳定。

出于各种考虑,宝龙地产最近采取了一项重大举措。2019年3月25日,公司将商业运营和物业管理服务两大业务拆分为宝龙业务。

新商业公司成立仅五个月后,它就向香港交易所提交了上市招股说明书。业内有人分析,如果宝龙的业务能够上市,不仅会加强业务运营服务等新业务,还会为宝龙房地产开辟新的融资渠道。

然而,像宝龙房地产一样,宝龙的业务负债累累。招股说明书显示,2016年至2018年,该公司的资产负债率分别约为99.1%、94.5%和89.4%,远高于行业平均水平。

对此,宝龙商业招股说明书解释说,我们在获得银行贷款时是宝龙集团的一部分,没有分拆的计划。

根据宝龙集团当时的整体资本管理情况,考虑到我们的财力,从这些银行获得贷款更合适。

在包龙被拆分的财政期间,包龙的净负债比率从2018年底略微下降至91.4%。

由此可见,无论是以前、现在还是将来,包龙业在包龙业的房地产中都扮演着重要的角色。如果能够成功上市,不仅是抵制宝龙地产现行监管的有力措施,也是赢得未来的关键一步。

作者:李英

编者:李于谦回到搜狐看更多

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